משכנתא מוחקת היא בדרך כלל משכנתא שנייה ( לאחר שכבר יש משכנתא ראשונה) , כאשר מהות הפעולה היא הגדלה של המשכנתא הקיימת, בסכום כסף נוסף על מנת לסגור הלוואות. כך יוצא שהמשכנתא נהיית יותר גדולה, אבל ההלוואות נסגרות.
דוגמה: נניח שיש לי משכנתא שאני משלם עליה 3000 שקלים בחודש, אבל יש לי גם הרבה הלוואות שאני משלם עליהן עוד 5000 שקלים בחודש, אני מגדיל את המשכנתא הקיימת בסכום שנדרש לי כדי לסגור את כל ההלוואות וכך נוצר מצב לדגמה שבו אני משלם עכשיו משכנתא 4200 שקלים בחודש, אבל ללא הלוואות נוספות.
אז עכשיו שאנחנו מבינים את זה, בואו נמשיך:
בדרך כלל הבנקים נותנים משכנתא מוחקת לאנשים שנחשבים לקוחות טובים של הבנקים ( לדעת קצת יותר על משכנתא למסורבים אתם מוזמנים לקרוא כאן) הכוונה היא לאנשים ללא בעיות של BDI, ללא בעיות של חזרות בחשבון וללא בעיות דומות.
המסמך הראשון שהבנקים מבקשים לראות הוא התנהלות משכנתא של המשכנתא הקיימת שלכם, כלומר לראות איך היו התשלומים של המשכנתא הראשונה שלכם בשנים האחרונות. הסיבה היא, שהם רוצים להבין איך אתם מבחינת תשלומי המשכנתא? מבחינתם אם יש בעיות עם התנהלות המשכנתא הראשונה, אין שום סיבה לסכן כסף נוסף בלתת לכם משכנתא נוספת.
בעיות בהתנהלות החשבון עובר ושב:
שימו לב, כאשר אני מתכוון לקוחות טובים, זה כולל גם כל מה שקשור לניהול החשבון האישי שלכם. אין דבר שהבנקים מפחדים ממנו יותר, מאשר לתת כסף ללקוחות שלא יעמדו בתשלומים. לכן הם בודקים היטב את התנהלות החשבון שלכם, כדי לראות שאין בעיות. אם רואים בעובר ושב שלכם תשלומים שחזרו, הלוואות שלא שולמו בזמן, כל בעיה שלא תהיה, המשכנתא היא בכלל לא רלוונטית.
זה נכון שאתם לוקחים את הכסף כדי לסגור את כל ההלוואות, זה נכון. אבל אם אתם לא משלמים את ההלוואות שלכם בזמן, מבחינת הבנק- אין שום סיבה שהם יחליפו את ההלוואות שלכם בכסף שלהם. כמו שכבר אמרנו, משכנתא מוחקת מיועדת ללקוחות טובים, (אם מעניין אתכם משכנתא אחרי פשיטת רגל, מוזמנים לקרוא כאן) חשוב להראות להם שאתם מכל הבחינות- אכן לקוחות טובים.
עד חמישים אחוז משווי הבית:
חשוב מאוד להבין, המשכנתא הזו מיועדת ללקוחות שנשארה להם משכנתא קטנה, כלומר קטנה מחמישים אחוז משווי הבית. זה אומר: נניח שיש לי בית שעולה 2 מיליון שקלים, אני צריך שהמשכנתא שלי תהיה פחות ממיליון אחד של שקלים, כדי שתהיה לי את האפשרות להגדיל את המשכנתא עד חמישים אחוז. כלומר עד 1 מיליון.
אז נניח שהבית שלי שווה שני מיליון, המשכנתא שלי היא למשל 700 אלף שקלים, זה אומר שאני יכול להגדיל את המשכנתא שלי עד 1 מיליון שקלים, אשר מהווים 50 אחוז משווי הבית. במילים פשוטות, כל המשכנתאות יחד שאני רוצה – יכולות להגיע עד חמישים אחוז משווי הבית שלי. כאשר אני כותב כאן חמישים אחוז משווי הבית- הכוונה היא לשווי שייתן לו השמאי של הבנק ולא אתם.
להיעזר ביועץ משכנתאות:
חשוב לי להבהיר את הנקודה, אם קראתם עד לכאן הבנתם כבר שהמשכנתא הזו מיועדת ללקוחות טובים של הבנק. אם אתם לקוחות אפילו טיפה פחות טובים ממעולים, אני ממליץ בחום גדול להיעזר ביועץ משכנתאות מומחה שיודע לטפל במשכנתאות מהסוג הזה. הדבר הזה יכול לעשות את ההבדל בין משכנתא לבין סירוב בבנק.