משכנתא למסורבים

יושב עם זוג מקסים מתל אביב שרוצים לקחת כסף על חשבון דירה קיימת שלהם כדי לסגור הלוואות שנצברו בעובר ושב. למעשה יש להם שתי דירות, כאשר הדירה הראשונה היא דירה שהם גרים בה והדירה השנייה היא דירה שהם משכירים.

בואו נעבור על העובדות:

המצב הוא כזה, לזוג שלנו יש דירה בתל אביב שעולה לפחות שני מיליון שקלים, כאשר יש עליה משכנתא של בערך 1.1 מיליון. התשלום החודשי הוא בערך 4500 שקלים בחודש. לנו זה פחות רלוונטי כי המשכנתא היא כבר מעל 50 אחוז.

מה שרלוונטי אלינו זה דירה נוספת שנמצאת באשקלון ושווה בערך 1 מיליון שקלים, כאשר עליה אין שום משכנתא. אנחנו נשמש בדירה הזו.

הכנסות:

האישה היא יציבה מאוד ומרוויחה 8500 אלף שקל לחודש, עובדת במשרד רואי חשבון כבר 4 שנים, שזה מעולה בשבילנו. הבעל הוא מעט יותר בעייתי, הוא היה שכיר בחברת מחשבים במשך כמה שנים ולפני חמישה חודשים פתח עוסק מורשה של מחשבים ומאז הוא עצמאי כבר חמישה חודשים.

בשבילנו זה בעיה גדולה מאוד, כי הבנקים רוצים בדרך כלל לראות הכנסות עוסק מורשה של לפחות שנה או לא שנתיים. זה באמת בעיה גדולה.

דבר נוסף שהוא שכאשר מסתכלים על התנהלות משכנתא של שנתיים אחרונות, יש לנו שני תשלומים שזרו. הם שולמו מיידית לאחר מכן, אבל עדיין לא שולמו בזמן. חייבים לציין בנוסף, שהם כבר פנו לארבעה בנקים, דבר שהוא שגוי מאוד ביסודו, אבל את הנעשה אין להשיב.

בעיות נוספות:

הבעיה הגדולה ביותר היא העובדה שבשנים האחרונות לזוג היו כמה בעיות של הוראות קבע חוזרות, כמה צ'קים שחזרו. היו בעיות. ילדים, הוצאות, יוקר המחייה וכן הלאה. הייתה שנה קשה לפני שנתיים בערך, זה כבר נגמר. השנה האחרונה הם התייצבו והכול בסדר, אבל עדיין הסימן קיים בכל בדיקה שלא יעשו הבנקים, הם יראו את כל הבעיות האלו.

משכנתא לסגירת הלוואות מול משכנתא לקניית דירה:

יש נקודה שצריך להבין, משכנתאות לצורך קניית דירה הן בדרך כלל מקבלות הרבה יותר סלחנות בבנקים מאשר משכנתאות לסגירת הלוואות. בואו נסביר למה: נניח שאני קונה דירה במיליון שקלים, אני לוקח משכנתא של 250 אלף שקלים. זה אומר שהבנק מקבל ביטחון של 1 מיליון שקלים וממול הוא נותן 250 אלף שקלים.

לעומת זאת כאשר באים להגדיל את המשכנתא, הביטחון עדיין נשאר 1 מיליון, אבל הסיכון רק עולה בגלל שנותנים כסף נוסף. מסיבה זו בדיוק, הרבה יותר קשה לקבל משכנתא לסגירת הלוואות מאשר משכנתא לקניית דירה.

סיכום מצב טרום עבודה:

היתרון הגדול שלנו הוא שיש דירה ריקה ממשכנתא, דבר שמאוד יהיה אטרקטיבי לבנקים כי זה יחסית עבודה קלה ומהירה. לזוג יש עוד דירה נוספת שזה מצב שבסך הכול מראה שיש להם נכסים והם זוג חזק מבחינה כלכלית.

חיסרונות:

האמת היא שיש הרבה חיסרונות. הדבר הראשון הוא שני תשלומי משכנתא שלא שולמו בזמן, הדבר השני הוא העובדה שהבעל הוא עצמאי רק שישה חודשים בערך, העובדה שיש בעיות BDI אצל שניהם. עכשיו שיש לנו סיכום מצב של יתרונות מול חסרונות- אפשר לגשת לעבודה.

אני כרגע אתעלם מהעובדה שהם כבר הגישו בארבעה בנקים, מסיבה הפשוטה שהם מלכתחילה פנו לבנקים לא רלוונטיים, כך שניתן להתעלם מהם לחלוטין. במאמר מוסגר אציין, שבחלק מהבנקים ניתן להתעלם מהבקשה הקיימת ולהגיש חדשה.

אז מה אני עושה:

כמו תמיד בואו ניעזר בשיטת אלימינציה. מתוך כל הבנקים הקיימים, כל הבנקים הקטנים יורדים מהפרק. עוד בנק אחד יורד מהפרק בגלל שהוא פחות אוהב לתת משכנתאות לסגירת הלוואות. עוד שני בנקים יורדים, כי הם נמצאים בשנה שבה הם נותנים ריביות מעולות ואין להם שום סיבה לקחת לקוחות "לא טובים", למעשה אנחנו נשארים עם בנק וחצי בערך. לא הרבה, אבל זה מה יש.

אני יוצא לדרך:

אני למעשה הולך למנהלים בשני הבנקים ומתחיל להציג את המקרה, כך שקודם אני מראה את כל היתרונות, את שתי הדירות את ההכנסה היציבה של האישה במשרד רואי החשבון, את העובדה שהעסק של הבעל בחמישה חודשים שהוא פועל- מכניס מעל 20 אלף בחודש.

כל הדברים האלו הם מווים את היתרונות שלנו. רק בהמשך המצגת אני מכניס את העובדה שיש ילדים קטנים בבית ושהייתה שנה קשה מאוד בתקופה שהבעל ניסה לפתוח עסק עצמאי במקביל לעבודה כשכיר והיו מלא הוצאות.

זה הרי ברור לכם שהדברים לא עברו כל כך בקלות. יום אחרי שהראיתי והיצגתי את הדברים אני מתחיל מסע שכנועים על המנהלים של שני הבנקים. שיחות, מיילים והעברת בקשות דרך הפקידים. מבקשים מאיתנו עוד הרבה ניירת נדרשת, הסברים ומכתבי הסבר.

לאחר שבוע אינטנסיבי בערך, אני מקבל מאחד הבנקים אור ירוק להתקדם קדימה ואנחנו מתחילים את כל התהליך של שמאי, רישום בטאבו כן הלאה. שיהיה לכולם בהצלחה רבה.