משכנתא למסורבים

מתי לוקחים משכנתא חוץ בנקאית כנגד נכס? באיזה מקרים זה מתאים? מתי זה פשוט לא נכון? כמה זה עולה? מאיפה לוקחים? מה צריך לדעת?

שלום רב, שמי מרטין בוקסדורף ואני מטפל במשכנתאות של פושטי רגל מזה עשר שנים, הן בבנקים עבור אנשים שסיימו פשיטת רגל והן בחברות חוץ בנקאיות עבור אנשים שנמצאים כרגע בהליך פשיטת רגל.

אני ברשותכם אסביר קצת על מה זה בכלל משכנתא חוץ בנקאי, ואחרי זה נענה יחד על השאלות שמופיעות בפסקה הראשונה.

משכנתא חוץ בנקאית, מה זה?

הכוונה היא למשכנתא שניתנת על ידי חברות חוץ בנקאיות, כאשר בדרך כלל מדובר בחברות פרטיות שמגייסות כסף ממשקיעים ונותנים את הכסף כמשכנתא בריבית גבוהה יותר, על מנת להניב רווח למשקיעים בחברה הזו.

לא שוק אפור:

החברות שנותנות משכנתאות חוץ בנקאיות הן בהחלט לא שוק אפור ולא מסוכנות. אלו פשוט חברות שאוספות כסף ממשקיעים ורוצות להחזיר להם רווח על הכסף שלהם. זה נכון שיש מנהלי חברות יותר אגרסיביים וכאלו שיותר מבינים ומתחשבים, אבל זה בדיוק כמו בבנקים ובחברות הביטוח- הרבה פעמים זה תלוי באדם שעומד מולכם.

הדבר שצריך להיזהר ממנו הוא מחברות שמעדיפות להכניס את האנשים למצב שהם לא יכולים לשלם במטרה לקבל בסופו של דבר את הבית. זה חוקי לחלוטין וזה זכותם להתנהל איך שרוצים, אבל אתם צריכים להיזהר מהחברות האלו ולחפש את אלו שלא מחפשים להרוויח מהנכס אלא רק רוצות לקבל את הכסף עם ריבית.

איך עובדת משכנתא חוץ בנקאית?

משכנתא חוץ בנקאית ניתנת בצורה של הלוואת גישור, בדרך כלל לשנה או שנתיים. הכוונה היא שסכום ההלוואה נשאר ללא שינוי כלל, כאשר משלמים בצורה חודשית רק את הריבית על ההלוואה. הריביות הן בערך 9-12 אחוז, כאשר זה בדיוק הריביות בכל אחת מחברות המשכנתא החוץ בנקאית.

חשוב להסביר:

יש כאלו שאומרים, הריבית היא 8 אחוז או כמה שזה לא יהיה, אבל הריבית האפקטיבית היא למעשה 10-12 אחוז. כל אלו רק צורות של מכירה במטרה לשכנע. הסיבה שאני אומר את זה היא מאוד פשוטה: החברות מגייסות את הכסף מהמשקיעים כאשר הן מבטיחות תשואה של 6-7 אחוז שנתי. תבינו שיש גם עלויות תפעול, משכורות, כסף שהולך לאיבוד בהלוואות שלא משולמות, שכירות של משרדים וכו. מזה תבינו לבד שריבית של 8 אחוז היא לא הגיונית בכלל.

באיזה מקרים מתאים לקחת משכנתא חוץ בנקאית?

משכנתא חוץ בנקאית מתאימה למקרים של החזר חובות בלבד. אם אתם נמצאים באיחוד תיקים, פשיטת רגל, הגבלה, עיקולים או כל דבר דומה – זה מצב שבו צריכים לקחת משכנתא חוץ בנקאית. כל המקרים האחרים, במיוחד מצבים של קניית דירה- זה לא מתאים בכלל.

איך מסיימים את המשכנתא?

הדבר הראשון שהחברות החוץ בנקאיות רוצות לדעת זה איך המשכנתא חוזרת אליהם? נניח שלקחתם את הכסף לשנתיים, איך מחזירים את הכסף לאחר השנתיים? כעיקרון יש שתי אופציות: הראשונה היא למחזר את המשכנתא לאחד הבנקים והאופציה השנייה היא למכור את הבית ולהחזיר את המשכנתא. זה בחירה שלכם, איך לעשות את זה, אבל רצוי מאוד לדעת איך זה הולך לקרות.

עד מחצית משווי הבית:

בדיוק כמו בבנקים למשכנתאות, כאשר לוקחים משכנתא לסגירת חובות, מה שנקרא "הלוואה לכל מטרה" – ניתן להגיע עד חמישים אחוז משווי הבית. כלומר אם הבית שלכם עולה 1 מיליון שקלים, הסכום המקסימלי שניתן להגיע אליו בכל המשכנתאות יחד, זה 500 אלף שקלים. כלומר חמישים אחוז משווי הבית. לא ניתן לעבור את גובה המשכנתא הזה בשום מקרה.

עלויות במשכנתא חוץ בנקאית:

עלות הריבית: כבר אמרנו בדרך כלל הריביות הן סביב 9-12 אחוז, במתכונת של הלוואת גישור לשנה או שנתיים. ככה זה עובד בכל החברות החוץ בנקאיות.

עלות פתיחת תיק או טיפול משפטי: יש כאלו שמסבירים את הסכום הזה בצורה כזו או אחרת, אבל בגדול הסכום הוא סביב 15 אלף שקל. יש כאלו שמסבירים את זה באחוזים, או בצורות אחרות, בסופו של דבר זה מה שזה. את הסכום ניתן להוסיף להלוואה עצמה. הסכום כולל עלות של עורך דין מטפל, שמאי, רישומים בטאבו, אגרות, רשם משכונות וכל השאר. 

עלות יועץ מטפל: בערך 20 אלף. לפני שאתם שואלים, אתם כמובן יכולים להסתדר ללא יועץ מטפל. אבל במקרים של משכנתא חוץ בנקאית- אני אישית לא הייתי לוקח את הסיכון ועושה את הדברים האלו לבד. זה פשוט מסוכן מדי בעולם המשכנתאות החוץ בנקאיות. כמובן שגם הסכום הזה מתווסף להלוואה.

מרטין בוקסדורף- 0508116397 או maratbok@gmail.com